Sijoituksen reaalituotto ei ole millään tavoin reaalinen26.4.2024 | © Talousteema OyKun puhutaan sijoituksen reaalituotosta, silloin todellista kassavirtaa verrataan inflaatioon, joka on sovinnaissääntöihin perustuva laskennallinen suure. Nämä kaksi osatekijää ovat aivan eri maailmasta. Niitä ei saisi lainkaan verrata toisiinsa, vaan sijoituksen tuottoa pitää tarkastella tapauskohtaisesti.Nimellistuotto on sijoituksesta saatava kassavirtojen nettosumma ja reaalituotto nimellistuoton ja inflaation erotus. Reaalituotto-sana johtaa harhaan, koska se ei ole millään tavoin reaalinen. Nimellistuotto on reaalinen, mutta reaalituottoa laskettaessa se on saastutettu inflaatiolla.
Mitä inflaatio tarkoittaa? Inflaatio kuvaa yleistä hintatason nousua ja vastaavasti deflaatio sen laskua.
Inflaatiota mitataan kuluttajahintaindeksin vuosimuutoksella. Tämä indeksi mittaa tavaroista ja palveluista koostuvan hyödykekorin kokonaishinnan muuttumista. Koriin valittujen hyödykkeiden painoarvot määräytyvät niiden osuuksista kotitalouksien kulutuksessa.
Mitä kuluttajahintaindeksin mittaamisessa käytettävään hyödykekoriin sisältyy?
Suomessa inflaation mittaamiseen käytetään EU:n tilastotoimiston Eurostatin yhdenmukaistettua kuluttajahintaindeksiä. Sen hyödykekoriin sisältyy 295 tuotetta.
Yhdenmukaistetun kuluttajahintaindeksin on tarkoitus vastata ihmisten käsitystä hintojen noususta. Se ei kuitenkaan täysin vastaa sitä, koska korissa eivät ole mukana esimerkiksi omistusasumisen kustannukset, sillä omistusasuminen ei ole yleistä kaikissa EU-maissa.
Kuluttajahintaindeksin mittaamisessa mukana olevien hyödykkeiden painoarvoja päivitetään vuosittain kulutuksen muutosten mukaisesti. Hyödykkeitä myös lisätään koriin ja niitä poistetaan siitä.
Asumisen, veden, sähkön, elintarvikkeiden, liikenteen, kulttuurin ja vapaa-ajan kustannuksilla ovat suurimmat painoarvot korissa.
Kuten edellä oleva luettelo kertoo, korissa on tavanomaisia ihmisten elämistään varten hankkimia tavaroita ja palveluita. Siinä ei ole mukana sijoituskohteita.
Sijoituksen tuotto muodostuu erilaisista kassavirroista. Se on tulo- ja menovirtojen erotus.
Sijoituksesta saatavat juoksevat kassatulot ja siihen uhratut juoksevat kassamenot ovat keskeinen osa näitä kassavirtoja, mutta eivät ainoat. Myös investoinnin kassameno, kun sijoituskohteeseen panostetaan, sekä sen kassatulo, kun kohteesta luovutaan, sisältyvät sijoituksen kassavirtoihin. Lisäksi siihen saattaa sisältyä rahoituksen kassamenoja, jos sijoitukseen on käytetty lainarahaa, josta on maksettu korkoa.
Kaikki nämä kassavirrat ovat reaalisia rahatuloja ja -menoja, jotka näkyvät pankkitilillä. Sijoituksen kokonaistuotto voidaan käyttää monin eri tavoin.
Jos sijoituksen tuotto käytetään tavanomaiseen kotitalouden kulutukseen, silloin sen vertaaminen kuluttajahintaindeksiin on paikallaan, joskaan ei aivan tarkasti oikein sekään.
Mutta usein sijoittajat käyttävät sijoituksen tuoton jollakin muulla tavalla, eikä tällöin ole mitään järkeä laskea reaalituottoa vähentämällä nimellistuotosta kuluttajahintaindeksillä ilmaistu inflaatio.
Jos esimerkiksi henkilö sijoittaa rahojaan asunto-osakeyhtiössä olevaan huoneistoon, jota hän vuokraa, ensimmäinen kassameno on huoneiston hankintahinta. Tämän jälkeen hän alkaa saada juoksevia kassatuloja vuokralaisen maksamina vuokrina sekä maksaa juoksevia kassamenoja mm. yhtiövastikkeina ja remonttimaksuina. Lopuksi hän myy huoneiston ja saa siitä myyntihinnan, joka voi olla hankintahintaa suurempi tai pienempi.
Kaikista näistä kassatuloista ja -menoista syntyy asuntosijoittajan kassavirtojen yhteissumma eli nimellistuotto. Sijoituksen kannattavuus riippuu siitä, miten hän käyttää saamansa rahamäärän. Inflaatio ei välttämättä ratkaise kannattavuutta.
Jos asuntosijoittaja käyttää huoneistosta saatavat kassatulojen ja kassamenojen erotuksena syntyvät pankkitililleen kertyvät rahat uusiin sijoituksiin, tällaisessa tapauksessa inflaatiovauhtiin vertaamisessa ei ole mitään järkeä. Jos hän käyttää rahat perheensä normaaliin kulutukseen, inflaatioon vertaaminen on ainakin jossakin määrin järkevää.
Yritysten investoinneissa inflaatiovertaus ontuu pahasti, koska yritykset eivät ole kotitalouksia. Silloin voitaisiin käyttää jotakin tuotantoon liittyvää hintaindeksiä, mutta sekin tuntuu järjettömältä tai ainakin omituiselta.
Parasta on lopettaa sijoituksen reaalituotosta puhuminen, koska reaalituotto ei ole todellinen tieto vaan pelkkä laskentailluusio.
Lassi Mäkinen